Tiếp nối bài viết [Bản tin vĩ mô] – Tác động của nhiệm kỳ Trump đến nền kinh tế Việt Nam và các lĩnh vực – [Ngày 08-11-2024]. Trong bản tin hôm nay, Em cập nhật chi tiết về ngành bất động sản khu công nghiệp – một trong những ngành được đánh giá hưởng lợi tích cực từ chính sách của Donald Trump. Đồng thời, Em cũng phân tích và đưa ra khuyến nghị về những doanh nghiệp triển vọng tiêu biểu trong ngành này.
Bài viết được chia thành 3 phần:
1. Tổng quan ngành bất động sản khu công nghiệp
2. Đánh giá tác động chính sách nhiệm kỳ Trump đến ngành BĐS khu công nghiệp
3. Các doanh nghiệp triển vọng trong ngành BĐS khu công nghiệp
==============================================
I. TỔNG QUAN NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN KHU CÔNG NGHIỆP
– Trong 10 năm qua, tăng trưởng dòng vốn FDI vào Việt Nam duy trì đà tăng trưởng, nhờ xu hướng chuyển dịch sản xuất. Các quốc gia như Singapore, Đài Loan, và Trung Quốc đóng góp chính vào sự tăng trưởng này, do Việt Nam có lợi thế cạnh tranh về chính sách đầu tư thuận lợi, chi phí lao động thấp, và nền kinh tế ổn định.
– Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, từ năm 2019 đến 2023, hoạt động cho thuê đất khu công nghiệp tại Việt Nam đã có mức tăng trưởng tích cực với diện tích MOUs và ký mới đạt mức tăng trưởng kép hàng năm (CAGR) là 35%. Giá thuê trung bình cũng tăng đáng kể, với các khu công nghiệp ở miền Bắc tăng 35%, trong khi các khu công nghiệp ở miền Nam tăng đáng kể 67% từ năm 2020 đến quý 2 năm 2024.
– Tuy nhiên, trong năm 2024, dòng vốn FDI vào Việt Nam tăng trưởng chậm dần. Trong 10 tháng đầu năm 2024, tổng vốn FDI đăng ký đạt 27,26 tỷ USD, chỉ tăng 1,9% svck.
Những nguyên nhân chính dẫn đến sự chậm lại của dòng vốn FDI vào ngành BĐS Khu công nghiệp Việt Nam trong năm 2024 bao gồm:
(1) Biến động tỷ giá hối đoái.
(2) Áp lực cạnh tranh thu hút FDI với các nước láng giềng như Indonesia (đã ban hành Luật Omnibus) hay Thái Lan (quỹ nâng cao năng lực cạnh tranh và áp dụng thuế thu nhập doanh nghiệp là 10%).
(3) Cơ sở hạ tầng còn hạn chế, đặc biệt tại khu vực miền Nam.
(4) Diện tích còn lại sẵn sàng cho thuê tại các khu công nghiệp chính không còn nhiều.
– Chính phủ đang có những hành động nhằm giải quyết các nút thắt để thu hút dòng vốn FDI bao gồm:
(1) Nghiên cứu và thiết lập các cơ chế hỗ trợ các doanh nghiệp lớn bị ảnh hưởng bởi Thuế tối thiểu toàn cầu
(2) Đề xuất trong Luật công nghiệp Công nghệ số với các ưu đãi khi đầu tư vào doanh nghiệp sản xuất bán dẫn
(3) Sửa đổi một số điều khoản trong Luật đầu tư hiện hành để Ủy ban Nhân dân tỉnh có thể cấp chứng nhận đầu tư vào khu công nghiệp mới
(4) nâng cao cơ sở hạ tầng để kết nối các trung tâm công nghiệp, như đường cao tốc Bắc-Nam, đường sắt nối Trung Quốc và Việt Nam.
II. ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG CHÍNH SÁCH TRONG NHIỆM KỲ TRUMP ĐẾN NGÀNH BĐS KHU CÔNG NGHIỆP
Trong nhiệm kỳ trước của Trump vào năm 2018, Mỹ đã áp thuế 50 tỷ USD lên hàng hóa Trung Quốc xuất khẩu sang Mỹ. Chính sách thương mại này đã thúc đẩy việc dịch chuyển các cơ sở sản xuất ra khỏi Trung Quốc, khiến Việt Nam trở thành điểm đến hấp dẫn trong khu vực cho các doanh nghiệp FDI như: Luxshare, Goertek, Pegatron và Compal Electronics… Đồng thời, các tập đoàn lớn như Samsung, LG, Hyundai, Lotte, Intel, Lego, Hyosung và Foxconn… đã chuyển một phần sản xuất sang Việt Nam từ năm 2018 để đa dạng hóa cơ sở sản xuất và giảm rủi ro trong chuỗi cung ứng toàn cầu.
Trong chiến dịch tranh cử Tổng thống năm 2024, ông Trump đã nhấn mạnh việc áp dụng các biện pháp thương mại nhằm bảo vệ kinh tế Mỹ. Bao gồm mức thuế 60% đối với hàng hóa Trung Quốc nhằm giảm thâm hụt thương mại và thúc đẩy sản xuất trong nước, cùng với mức thuế thông thường từ 10% đến 20% đối với các quốc gia khác để bảo vệ ngành công nghiệp Mỹ trước sự cạnh tranh từ nước ngoài.
Trong ngắn hạn, các doanh nghiệp FDI vẫn cần chờ thêm thông tin cụ thể về chính sách thuế mới của Trump, đặc biệt là các quy định liên quan đến nhập khẩu từ Việt Nam. Tuy nhiên, những tuyên bố của Trump trong chiến dịch tranh cử 2024 cho thấy xu hướng thiên về các chính sách bảo hộ. Kết hợp dựa trên những diễn biến trong quá khứ, Em cho rằng dòng vốn FDI sẽ tiếp tục tăng trưởng, ngay cả khi các luật thuế mới của Mỹ được áp dụng. Điều này hứa hẹn một tác động TÍCH CỰC đến ngành BĐS khu công nghiệp.
III. DOANH NGHIỆP BĐS KHU CÔNG NGHIỆP TRIỂN VỌNG
Ưu tiên chọn các công ty có diện tích sẵn sàng cho thuê lớn và có động lực tăng trưởng
BCM (Khả quan – Giá mục tiêu: 83.400 đồng/cổ phiếu). BCM là một nhà phát triển khu công nghiệp hàng đầu tại Việt Nam. Công ty hiện có 357 ha đất công nghiệp sẵn sàng cho thuê, và 128 ha đất ở và thương mại tại Thành phố Mới Bình Dương. Ngoài ra, liên doanh với VSIP (BCM sở hữu 49%), được kỳ vọng sẽ trả cổ tức ổn định hàng năm, đóng góp tích cực vào lợi nhuận của BCM.
SZC (Khả quan – Giá mục tiêu: 43.200 đồng/cổ phiếu). Dự báo EPS năm 2024 và 2025 lần lượt là 1.840 đồng/cổ phiếu (+46,9% svck) và 2.313 đồng/cổ phiếu (+25,7% svck). SZC có những lợi thế như: (1) Diện tích còn lại sẵn sàng cho thuê hơn 400 ha. Trong đó, diện tích đất đã hoàn thành đền bù giải phóng mặt bằng là 250 ha; (2) Triển vọng tăng giá thuê khi giá thuê tại KCN Châu Đức hiện đang thấp hơn 13% – 15% so với các KCN khác ở Bà Rịa – Vũng Tàu và kết nối hạ tầng được cải thiện đáng kể từ đường cao tốc Biên Hoà – Vũng Tàu sẽ làm tăng sự hấp dẫn của cổ phiếu SZC.
KBC (Khả quan – Giá mục tiêu: 33.600 đồng/cổ phiếu). Mặc dù KQKD chậm lại trong 3 quý đầu năm 2024 do thiếu hụt đất công nghiệp cho thuê, dự báo lợi nhuận của KBC sẽ tăng đáng kể khi các dự án bất động sản chính được phê duyệt pháp lý, dự kiến từ nay đến nửa đầu năm 2025. Trong ngắn hạn, Q4/2024, kỳ vọng KBC sẽ cho thuê tổng cộng 21 ha tại các khu công nghiệp như Nam Sơn Hạp Lĩnh, Quang Châu và Tân Phú Trung sẽ giúp công ty ghi nhận doanh thu 916,5 tỷ đồng (+8% svck) và lợi nhuận sau thuế 301 tỷ đồng (+129% svck). Trong dài hạn, dự báo Khu công nghiệp Tràng Duệ 3 tại Hải Phòng (687 ha) và Khu đô thị Phúc Ninh tại tỉnh Bắc Ninh (114 ha) sẽ hoàn tất thủ tục giấy tờ trong năm 2025 và bắt đầu cho thuê hoặc bán, giúp lợi nhuận sau thuế đạt 1,77 nghìn tỷ đồng (+154% svck).
DPR (Khả quan – Giá mục tiêu: 46.100 đồng/cổ phiếu). Lợi thế về quỹ đất lớn của DPR có thể chuyển đổi từ trông cây cao su sang phát triển KCN giúp công ty ghi nhận doanh thu và lợi nhuận tang mạnh từ hoạt động này. Nhu cầu thuê đất tại các khu công nghiệp ở tỉnh Bình Phước tăng trưởng tích cực khi tỷ lệ lấp đầy của các KCN Bình Dương và Đồng Nai lần lượt đạt 94% và 92%, cùng với cơ sở hạ tầng kết nối thuận tiện bao gồm đường cao tốc Bắc – Nam ở TP. Gia Nghĩa – Chơn Thành; TP.HCM – Thủ Dầu Một – Chơn Thành; và đường Đồng Phú – Bình Dương sẽ là điểm tích cực cho hoạt động phát triễn khu công nghiệp Bắc Nam Đồng Phú. Ngoài ra, mảng cao su tự nhiên dự kiến sẽ tiếp tục được hưởng lợi từ giá tăng trong năm 2025.
==============================================
Bài viết được viết lại từ báo cáo của SSI Research
==============================================
Do Hoang Quan (Mr.)
Manager
SSI – Nguyen Huu Canh
SSI – Securities Services – Retail Brokerage
Shop House 06 – 07, Park 2, Vinhomes Central Park, 208 Nguyen Huu Canh Str, Ward 22, Binh Thanh Dist, HCMC, Vietnam
M: 090 131 2279 | T: 028 38245079 Ext 261 | E: quandh1@ssi.com.vn | W: www.ssi.com.vn